Ortsräte, Ausschüsse, Gemeinderat

Vorlage - 3.1/485/2018  

Betreff: Verkauf der alten Schule Johannesstraße 14 in Uchtelfangen
Status:öffentlichVorlage-Art:Sitzungsvorlage
Federführend:3.1 Bauverwaltung Bearbeiter/-in: Jochem, Gerald
Beratungsfolge:
Ortsrat Uchtelfangen Anhörung
23.05.2018 
Sitzung des Ortsrates Uchtelfangen (offen)   
Ausschuss für Umwelt, Planen, Bauen Vorberatung
10.04.2018    nichtöffentliche Sitzung des Ausschusses für Umwelt, Planen, Bauen      
Gemeinderat Entscheidung
27.04.2018 
Sitzung des Gemeinderates (offen)   

Beschlussvorschlag
Sachverhalt
Anlage/n
Anlagen:
Antwortschreiben Gutachterausschuss Johannesstr. 14 PDF-Dokument
TOP II.3 07032018_Uchtelfangen_Sozialstation_kl  
TOP II.3 GutachtenJohannesstrasse14_kl  

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Umwelt, Planen, Bauen empfiehlt / Der Gemeinderat billigt die dargestellte Vorgehensweise in Bezug auf das Satzungsaufhebungsverfahren und beschließt die Veräußerung der bebauten Grundstücke Nr. 211/6, 198 qm, und 30/2, 1.143 qm, in Flur 2 der Gemarkung Uchtelfangen mit dem Anwesen „Alte Kaisener Schule“ an einen potentiellen Investor zu dem vom Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert von 118.000,00 €. Die Veräußerung erfolgt durch öffentliche Ausschreibung zum ermittelten Verkehrswert und ist mit einer Modernisierungs- und Instandsetzungsverpflichtung verbunden, sie kann mit einer Vereinbarung über die Ablösung der Ausgleichsbeträge i.S.d. § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB verbunden werden.


Sachverhalt:

Der Gemeinderat hat in der Sitzung am 19.12.1986 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortszentrum Uchtelfangen“ beschlossen. Die ortsübliche Bekanntmachung der Satzung erfolgte am 15.05.1987.

 

In diesem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt auch die alte Kaisener Schule, Johannesstraße 14, Flurstücke Nr. 211/6, 198 qm, und 30/2, 1.143 qm, in Flur 2 der Gemarkung Uchtelfangen.

 

Diese Grundstücke waren bereits vor der Einleitung des Sanierungsverfahrens, d.h. vor öffentlicher Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der vorbereitenden Untersuchung am 10.04.1986, im Eigentum der Gemeinde Illingen.

 

In dem Gebäude herrscht dringender Investitionsbedarf, der sich laut Gutachterausschuss auf rund 130.000,00 € beläuft. Daher wurde von Seiten der Politik der Wunsch geäußert, einen möglichen Verkauf des Anwesens zu prüfen.

 

Es gab in der Vergangenheit bereits lose Anfragen von potentiellen Kaufinteressenten. Konkrete Anfragen liegen allerdings nicht vor.

 

Durch die Lage im Sanierungsgebiet und die beabsichtigte Aufhebung des Sanierungsgebietes mit den sich daraus ergebenden Ausgleichsbeiträgen sind verschiedene Rechtsnormen des Baugesetzbuches, des Städtebauförderungs-gesetzes sowie des Kommunalselbstverwaltungsgesetzes zu beachten, um mögliche Nachteile bei der Grundstücksveräußerung für die Gemeinde zu vermeiden.

 

Die Verwaltung hat die Möglichkeiten der Veräußerung der vorgenannten Immobile durch einen externen Sachverständigen (H. Mathony) prüfen lassen und das Ergebnis als Anlage 1 beigefügt.

 

Die optimalste Erlöserzielungsvariante wäre, zuerst das Sanierungsgebiet aufzuheben und dann erst das Anwesen zum am Markt zu erzielenden Höchstpreis zu verkaufen. Allerdings wäre dann dem Erwerber die Möglichkeit der Beanspruchung der erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten (7 h, 10 a, 11 f Einkommensteuergesetz) genommen und ihm damit ein Kaufanreiz verwehrt.

 

Die Gemeindeverwaltung Illingen verfolgt das Ziel, die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortszentrum Uchtelfangen“ noch in diesem Jahr aufzuheben. Da die Beanspruchung der erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten an den Bestand eines Sanierungsgebietes gebunden ist, soll die Aufhebung jedoch nur zum Teil, d.h. insgesamt mit Ausnahme der hier betroffenen Flurstücke „Johannesstraße 14“, erfolgen. Nach Durchführung der erforderlichen Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen (höchstens 2 Jahre) soll sodann die gesamte Satzungsaufhebung erfolgen.

 

Der Gutachterausschuss hat einen Verkehrswert von 118.000,00 € [Sachwert: ca. 31.000,00 € und Bodenwert ca. 87.000,00 € (1.341 qm x 65 Euro/qm] zum Wertermittlungsstichtag 23.05.2017 ermittelt. Im Hinblick auf die Ausgleichsbetragsproblematik bestand die Frage, ob es sich um den sanierungsbeeinflussten Bodenwert handelt; dies ist im Gutachten nicht ausdrücklich ausgewiesen. Es kann allenfalls angenommen werden, dass der im Gutachten enthaltene Bodenwert als sanierungsbeeinflusst zugeordnet werden kann, da der Endwert grundsätzlich der tatsächliche Wert ist, den der Markt in seinem Bodenrichtwert widerspiegelt. Der Gutachterausschuss wurde am 07.03.2018 um ergänzende Bestätigung gebeten. Die Antwort vom 12.03.2018 ist als Anlage 2 beigefügt.

 

Aufgrund einer Grobanalyse von Leo Schmidt, Illingen, zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen in dem betroffenen Sanierungsgebiet zum Wertermittlungsstichtag 11.07.2014 ist für die hier betroffenen Flurstücke „Johannesstraße 14“ ein sanierungsbeeinflusster Bodenwert (Endwert) in Höhe von 65 €/qm festgesetzt.

 

Da es sich hiernach um den Bodenwert (Endwert) handeln soll, kann die Veräußerung des Grundstücks mit einer Vereinbarung über die Ablösung der Ausgleichsbeträge i.S.d. § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB verbunden werden.

 

Der Ortsrat Uchtelfangen hat bereits am 30. August 2017 empfohlen, nach Klärung der rechtlichen Fragen zur Abrechnung des Sanierungsgebietes das Anwesen „Alte Kaisener Schule“ zu veräußern.

 

Der Ausschuss für Umwelt, Planen, Bauen hat in der Sitzung am 10. April 2018 eine einstimmige Empfehlung zur Veräußerung und Ausschreibung des Anwesens ausgesprochen. Die Ausschreibung soll zuvor dem Ortsrat Uchtelfangen vorgelegt werden.

 

 

 

 

 

 

 


 

Anlagen:  
  Nr. Name    
Anlage 1 1 Antwortschreiben Gutachterausschuss Johannesstr. 14 (60 KB) PDF-Dokument (153 KB)    
Anlage 3 2 TOP II.3 07032018_Uchtelfangen_Sozialstation_kl (276 KB)      
Anlage 4 3 TOP II.3 GutachtenJohannesstrasse14_kl (2109 KB)      

Sitzungstermine der Gremien

Montag

25. Januar 2021

25.01.2021 Sitzung des Gemeinderates

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Datum: 25.01.2021, Uhrzeit: Raum: Sitzungssaal des Rathauses Illingen Illingen Zum Sitzungskalender...

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28.01.2021 nichtöffentliche Sitzung der Baukommission ´EU-Freifläche Höllgelände´

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Datum: 28.01.2021, Uhrzeit: 18:00 Raum: Online-Sitzung Zum Sitzungskalender...

Montag

01. Februar 2021

01.02.2021 öffentliche Sitzung des Ortsrates Hirzweiler

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Datum: 01.02.2021, Uhrzeit: 19:00 Raum: Zum Sitzungskalender...

Dienstag

02. Februar 2021

02.02.2021 Sitzung des Ausschusses für Ortskernentwicklung und Wirtschaft

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Datum: 02.02.2021, Uhrzeit: 18:00 Raum: Saal der Illipse, Illingen, Burgweg 4 Burgweg 4 Zum Sitzungskalender...